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GRUNDSTÜCKE
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Was ist bei der Ermittlung eines Grundstückspreises, bzw des Grundstückswertes zu berücksichtigen?
Nicht immer handelt es sich um einen von der Gemeinde in einem Neuaufschließungsgebiet diktierten Grundstückspreis. In den meisten Fällen liegt das Grundstück in einem gewachsenen Siedlungsgebiet bzw. Ortsgebiet und die Verkäufer haben ganz eigene Vorstellungen vom Verkaufspreis.
Von Käuferseite gibt es beim Grundstückskauf viele Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, um zu prüfen ob der verlangte Grundstückspreis gerechtfertigt ist oder nicht.
Grundsätzlich ist ist vorab zu prüfen, ob es sich wirklich um eine als Bauland gewidmete Fläche handelt und ob die “Baureife” gegeben ist. D.h. Es sollte eine Zufahrtsmöglichkeit über eine befestigte Straße möglich sien und die Anschlüsse für die Wasserversorgung, Strom und Kanal sollten vorhandne sein. In jedem Fall bedarf es einer Bauplatzerklärung bzw. einer Kennzeichnung als Baugebiet im Flächenwidmungsplan.
Wenn die Grundvoraussetzungen zutreffen, gibt es viele weitere allgemeine Merkmale, die den Wert des Grundstücks beeinflussen:
1. Lage:
Grundsätzlich ist dies eines der bestimmensten Merkmale des Grudnstückswertes. Grundstücke im innerstädtischen Bereich erzielen einfach höhere Preise als in ländlichen wenig erschlossenen Gebieten.
Im speziellen gilt es zu unterscheiden: Wohnlage, Geschäftslage, Lage in Erholungsgebieten, Lage in Gefahrengebieten (Hochwasser, Lawinen, Steinschlag, usw.).
2. Die Möglichkeiten der Bebauung:
Der Wert von Grundstücken ist wesentlich von der baulichen Nutzungsmöglichkeit beeinflusst (Wohngebiete, gemischte Baugebiete, Betriebsgebiete, Industriegebiete, u.a.
3. Das Maß der baulichen Nutzung:
In den Bebauungsplänen wird in der Regel ausgewiesen, ob eine geschlossene, offene, gekuppelte oder eine Gruppenbauweise für das einzelne Grundstück zugelassen ist. Wenn ein solcher Bebauungsplan fehlt, sind entsprechende Auskünfte bei der Gemeinde einzuhlen.
4. Anliegerleistungen:
Je nach Lage des Grundstücks und der zuordnung zu den entsprechenden Lagebedingten Vorschriften für die Bebauung, gibt es viele dort verzeichnete Leistungen, die als Anliegerleistungen bezeichnet werden: Grundabtretungen für öffentliche Verkehrsflächen, Gehsteigherstellung, sonstige Aufschließungsbeiträge.
Individuelle Markmale für den Grundstückswert:
Größe, Form, Niveau, Bodenbeschaffenheit, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Energieversorung, Kontamination.
Zu Prüfen sind auch Rechte und Lasten Dritter:
Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Vorverkaufs- und Wiederverkaufsrechte
Die Wertermittlung von Grundstücken:
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz ist für die Ermittlung des Grundstückswertes das Vergleichswertverfahren vorgesehen. Der Grundstückswert wird dabei durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Dabei müssen die oben beschriebenen Kriterien durch entsprechende Korrekturfaktoren einfließen.
Siehe auch: Wertermittlung von Grundstücken
Abschließende Bemerkungen:
Es ist leicht vorzustellen, dass es sehr schwierig ist, den auf die individuellen Nutzungsbedürfnisse abgestimmten Grundstückswert zu ermitteln. Die in der Literatur angegebnen Richtwerte sind nur als Orientierungsgröße heranzuziehen. Entscheidend ist letztendlich der individuelle Wert, der einem spezifischen Grundstück, unter Berücksichtigung der oben angeführten Kriterien, beigemessen wird.
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